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万科的三国杀大局:“郁亮”时代能真正做到“

[导读]:一边是销售面积增加,一边是销售金额相对减少,市场份额、毛利率也是出现下降,万科到底发生了什么?一年半以前,万科的主题词是“活下去”,去库存成了2019年的关键词,因此降...
一边是销售面积增加,一边是销售金额相对减少,市场份额、毛利率也是出现下降,万科到底发生了什么?一年半以前,万科的主题词是“活下去”,去库存成了2019年的关键词,因此降价或许是万科2019年业绩表现差强人意的重要因素之一。

3月以来,各大上市公司相继进入财报发布期,其中大型地产公司的财报更是引人关注,地产巨头万科率先发布了2019年财报。其最新公布的年报显示,公司2019年实现营收3678.9亿元,同比增长23.6%,实现归母净利润377.7亿,同比增长15.1%。

根据其2019年年报显示,公司资本结构稳定,净负债率33.9%,较上年小幅上涨2.98pct,处于行业低位;主业明确,多元化业务稳健推进;整体地产开发投资态度维持谨慎,侧重中西部建设储备;公司总杠杆乘数小幅回落,其中财务杠杆下降明显。但公司销售额增速出现下滑,也是郁亮接棒3年来最低的。

业绩下滑或因“降价”和区域房价变化影响

据万科财报显示,2019年,万科实现销售面积4112.2万平米,同比增长1.8%;实现销售金额6308.4亿元,同比增长3.9%。

国家统计局数据显示,2019年全国商品房的销售面积同比下降0.1%,对比之下,万科销售面积的增速略高于全国。然而在销售金额增速当中,万科A的销售金额却慢于全国商品房的销售金额增速6.5%。

2019年万科全国商品房市场的份额约4%,该数据2018年为4.05%。而2019年,万科房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%,较2018年下降了2.5个百分点。

一边是销售面积增加,一边是销售金额相对减少,市场份额、毛利率也是出现下降,万科到底发生了什么?一年半以前,万科的主题词是“活下去”,去库存成了2019年的关键词,因此降价或许是万科2019年业绩表现差强人意的重要因素之一。

据万科相关公告显示,2015年-2019年,万科的合同销售额分别为2614亿元、3647亿元、5298亿元、6069亿元、6308亿元;销售额的增速分别为20.7%、39.5%、45%、14.54%、3.9%。2018年、2019年逐渐下滑。

然而与房地产行业的另一个巨头碧桂园相比情势如何呢?数据显示,碧桂园近年表现亦是差强人意,2015-2019年,销售额增速分别为8.83%、120.32%、78.37%、-8.90%、10.04%。然而2019年碧桂园的增速明显好于万科。

销售面积上,碧桂园2019年完成了6237万平方米,相比2018年度增长15.16%,这一数据远高于万科的1.8%。形成这一差距的主要原因,或基于两家公司销售金额区域占比的较大不同。

数据显示,2018-2019年,万科与碧桂园东南部地区的销售金额占比出现减少现象,中西部地区的销售占比逐渐上升。碧桂园2019年半年报显示珠三角、长三角区域的占比分别为22%和27%,2018年这一数据分别为24%和30%。万科2019年年报显示南方区域与上海区域的销售金额占营收比例为32.98%、27.23%。万科在南部区域和上海区域的占比相对还是较高一些。

从全国房价走势上来讲,2019年中西部区域的房价相对珠三角、长三角来说,还是稍为坚挺一些。

这或许为万科今年销售金额下滑且增速低于碧桂园的另一重要因素。

地产老大位置能否持续?


从市值上来看,尽管2018年业内出现波动,但万科依然是地产界的老大。

尽管万科出现业绩下滑,但在地产行业“房住不炒”的国家战略下,行业进入下行周期,扩张战略适时调整,甚至调为收缩战略并不为过。

此时,地产企业之间一面拼的是现金流,一面拼的是未来的战略眼光。今年以来,房地产企业开发投资态度多保持谨慎,着重于多元化业务拓展以及企业的现金回流。

万科14年着重于多元业务发展,万科物业、商业地产、长租公寓、冰雪业务为其进行的多元化布局。

2019年物业收入127亿,同比增长29.7%,增速远高于房地产开发业务。19年新增签约面积1.21亿平米,新增签约饱和收入54.1亿元,同比增长33.1%。19年万科物业连续第十年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力TOP1”,公司“城市空间整合服务”模式拓展至珠海横琴新区、雄安新区、广州白云及成都高新区。

尽管如此,公司物业营收占总体营收比例为3.45%,占比总体依然较低。不得不说,对于地产企业来说,庞大的基数使其多元化发展之路任重道远。

现金流上,公司经营现金流连续 11 年为正、财务稳健,物业拓展加速、估值可观。2018 年经营性活动现金流净额457亿元。2019 年末已售未结金额 6,091.0 亿元,同比+14.8%。

从负债率来看,2019年末,公司净负债率33.9%,虽较上年小幅上涨2.74pct,仍处于行业低位,资本结构保持稳定。

从投资回报上来讲,万科2019年摊薄ROE20.67%,虽较2018年度下滑1个百分点,依然在行业内维持高位。


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